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「围场二手房」降价屡被叫停?开发商直言揭露:不是不想降价卖房 而是不敢

2019-12-18

 

「围场二手房」降价屡被叫停?开发商直言揭露:不是不想降价卖房 而是不敢我一直都说,楼市调控最受影响的其实不是炒房客,也不是刚需购房者,而是数十万计的地产商们。因为调控收紧了融资渠道,而且基本上每个城市都有政府指导价,现在又加上对违规销售严查严打,种种因素综合起来,其实最难受的就是地产开发商 融不到资金,利润被压缩,周转失灵,企业正常运转都有问题。

所以我们看到,从去年第三季度以来,很多大牌地产商都开始以促销的形式加快出货,恒大9折卖房,许家印亲自带队,3月份单月就实现了销售额547亿的神级记录;碧桂园去年割肉降价,全国风靡,更被认为是这轮房价的拐点;万科不仅高喊 活下去 ,降起价来更是直截了当,厦门某项目直接腰斩降价出售。

头部地产商都忙着降价出货,可想而知中小地产商日子有多凄苦。但同样的招数,他们却用不得:今年1月份,安徽芜湖某楼盘被爆直接降价5000元/平销售,不仅被老业主围攻打砸,还遭受到了当住建部 约谈 ;3月份江西赣州赣县一房企打出 特价房 旗号销售,所卖房源价格低于备案价,随即收到赣县住建部 停止特价房销售 的通知;近日,江苏邳州又被爆出有楼盘直降2000元/平卖房,但这次却被一个名叫 邳州市房地产商会 的组织通报批评。

前两个降价被叫停还有理有据,毕竟出面叫停的是住建部,代表的是国家官方,但是最后一个 邳州市房地产商会 既然也发文通报批评起房企的降价行为来了,不禁让我有点懵逼,这到底是一个什么样的单位,它有何权利对国家房地产政策提出 郑重要求 ,且可以让政府部门出面约谈,还能建议开发商的新房定价?

我在网上搜索了好久,没查到这个组织的成立背景、组织功能和性质等资料,在百度贴吧倒是有人爆料,这种性质的组织都是民间成立的,是山寨协会,邳州市房地产商会就是典型的本地房企联合组织而成,主要针对外来开发企业。说得再直白点,这类组织就是纯商业性质的。事实上,类似性质的组织基本上每个地方都有,这好像已经是业内达成共识的。邳州相关部门也证实上述商会合法性存疑,正在调查。

我们今天讨论的不是,该商会的性质,我们还是想讨论一下为什么官方屡屡通报批评降价卖房的房企,难道开发商作为市场的参与角色就没有资格降价卖房吗?到底是谁在给高房价撑腰?

当然不是,房子涨价就行,难道降价就不可以吗?我们不止一次说过,房子也是一种商品,降价销售也是一种市场行为,只要开发商采取合理手段和在合理范围内促销降价都是可行的,但若是像芜湖那样直降5000卖房,就有恶意降价嫌疑,肯定是要被官方叫停的。因为这于市场的整体稳定不利,的确扰乱了市场正常秩序。

那么为何邳州开发商降价2000元/平,即被山寨商会通报批评了呢?这其中还是有一定的利益关联的。邳州今年以来市场活跃度不高,数据显示邳州成交量已经5连降了,房子的确不好卖,资金链紧张的开发商面临巨大的回款压力,才有了降价卖房的动作。但这一做法显然冲撞了当地一些房企的利益,所以才有了前文的山寨商会甩出书面通知喊话,要求行业内 个别房企 不要搞价格战,不要扰乱市场秩序。

去年在一家百强地产商年会上,我曾经和地产商高管有过短暂沟通,他直言,调控比很多人想象的严峻,今年还不算艰难,因为前几年销售好,很多地产商还能撑得住,明后两年开发商资金链断裂的消息会集中爆发,因为各种压力汇聚。我们开发商是资金密集型企业,对现金流的要求很高,其实每个开发商都想在行情不好时借助降价促销加速回款,但是我们不能这么干,因为一方面前期业主会来闹事,虽然法律站在我们这一边,但是业主闹事终究对我们品牌不利;另一方面,降价损及地方利益,对卖地及房价都有连锁反应,我们更不敢明目张胆降价!全国各地偶尔爆出有 开发商降价被当地官方约谈 ,其实真不是他们想降价,开发商怎么可能希望自己的房子卖得便宜呢,归根结底是不降价就撑不下去要破产了,只好搏一把。

这本来是私人对话,我把它公开是想让更多人了解到,其实对于地产商而言他们也是身不由己,排名前20的企业可能无资金窘迫,也不会受制于人,但更多的中小房企已经是骑虎难下。房地产不仅仅是拿地、盖房、销售那么简单,尤其是中国的房地产市场不是纯粹市场经济,受政策影响基本面较大。最重要的一点是,地方对土地财政的依赖太大。所以在任何情况下讨论房价都要把土地出让金考虑在内。

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